Kaip CES paskolos naudoja DSCR investiciniam turtui finansuoti

Nekilnojamojo turto investuotojams uždarojo tipo antroji paskola (CES) siūlo unikalų būdą finansuoti ne savininko naudojamą turtą, nesiremiant asmeninėmis pajamomis. Naudojant skolos aptarnavimo padengimo rodiklį (DSCR) kad atitiktų reikalavimus, šios nekilnojamojo turto pajamomis pagrįstos paskolos yra orientuotos į nuomos pinigų srautus, todėl jos idealiai tinka portfelių didinimui. Panagrinėkime, kaip CES paskolos veikia pinigų srautais pagrįstų paskolų atveju ir kodėl jos keičia žaidimo taisykles.

CES paskola yra terminuota antroji hipoteka, kuri neleidžia imti papildomų lėšų, dažnai naudojama kartu su pagrindine paskola, kai paskolos skirtos ne savininko užimtoms patalpoms. Skirtingai nuo tradicinių antrųjų hipotekų, kurioms gali reikėti asmeninių pajamų įrodymo, uždarojo tipo antroji paskola investiciniam turtui naudoja DSCR, kad įvertintų tinkamumą. Skolos aptarnavimo padengimo rodiklis matuoja turto metines nuomos pajamas, palyginti su jo skoliniais įsipareigojimais, įskaitant tiek pirmąją, tiek antrąją hipotekos įmokas (pagrindinę sumą, palūkanas, mokesčius, draudimą ir HOA mokesčius). DSCR, lygus 1,0 ar didesnis, rodo, kad turto pajamos padengia jo skolas, o skolintojai paprastai teikia pirmenybę 1,25 rodikliui, kai paskolos pagrįstos pinigų srautais.

Šis metodas, kuriame nereikia patvirtinti asmeninių pajamų, yra didelis privalumas. Investuotojams nereikia W-2 formų ar mokesčių deklaracijų; vietoj to skolintojai įvertina turto nuomos potencialą, todėl CES paskolos yra prieinamos tiems, kurie turi sudėtingą finansinę padėtį. Jos taip pat prieinamos užsienio piliečiams, todėl tarptautiniai investuotojai gali investuoti į JAV nekilnojamąjį turtą neturėdami vietinių pajamų įrašų. Pavyzdžiui, užsienio pilietis galėtų gauti CES paskolą nuomojamam turtui, uždirbdamas 4 000 USD per mėnesį su 1,3 DSCR, taip apeidamas asmeninių pajamų apribojimus.

„Piggyback ok“ struktūros padidina lankstumą. Uždarojo tipo antroji paskola gali padengti pradinį įnašą arba renovaciją, kartu su pirmąja hipoteka, siekiant sumažinti pradines išlaidas. Įsivaizduokite investuotoją, kurio tikslas – įsigyti 500 000 USD vertės nuomojamą turtą: pirmoji hipoteka padengia 75 % (375 000 USD), o CES paskola finansuoja likusius 20 % (100 000 USD), paliekant tik 5 % pradinio įnašo. Tai...Rezervaslikvidumas tolesnėms investicijoms.

Tačiau DSCR pagrindu teikiamos CES paskolos turi tam tikrų apribojimų. Antrinių hipotekų palūkanų normos dažnai yra didesnės, o bendras paskolos ir vertės (CLTV) santykis gali siekti 75–85 %. Laisvos patalpos arba rinkos pokyčiai taip pat gali turėti įtakos nekilnojamojo turto pajamomis pagrįstoms paskoloms, todėl investuotojai turi užtikrinti didelę nuomos paklausą. Nepaisant šių veiksnių, paskolos ne savininko užimtoms patalpoms, tokios kaip CES paskolos, siūlo neprilygstamas portfelio augimo galimybes, ypač kai nereikia patvirtinti asmeninių pajamų ir užsienio piliečių turimos galimybės didina prieinamumą.