Išplėstinė taktika, kaip naudoti DSCR reikalavimus atitinkančias CES paskolas investicijoms didinti

Patyrusiems nekilnojamojo turto investuotojams uždarojo tipo antrosios paskolos (CES) atitinka reikalavimus pagal skolos aptarnavimo padengimo rodiklį (DSCR) yra strateginė priemonė ne savininko užimamam turtui plėsti. Šios pajamomis iš turto pagrįstos paskolos panaudoja nuomos pinigų srautus, apeidamos asmeninių pajamų patikrinimus, kad būtų galima skolinti pinigų srautais. Panagrinėkime pažangią taktiką, kaip panaudoti CES paskolas portfelio augimui.

CES paskola yra terminuota antroji hipoteka, pritaikyta paskoloms, kurias teikia ne savininkas, o kvalifikacija pagrįsta DSCR. Skolos aptarnavimo padengimo rodiklis lygina pajamas iš turto nuomos su jo skola, įskaitant pirmosios ir antrosios hipotekos įmokas. 1,25 DSCR rodiklis rodo stiprų pinigų srautą, todėl investuotojai gali gauti uždarojo tipo antrąsias paskolas be asmeninių pajamų patvirtinimo. Šis pinigų srautais pagrįstas skolinimo metodas leidžia investuotojams sutelkti dėmesį į turto veiklos rezultatus, o ne į asmeninius finansus.

Viena taktika – naudoti „piggyback ok“ struktūras, siekiant maksimaliai padidinti finansinį svertą. CES paskolos ir pirmosios hipotekos derinys gali finansuoti iki 85 % turto vertės, taip sumažinant pradines išlaidas. Jei nuomos kaina yra 600 000 USD, pirmoji hipoteka – 450 000 USD, o antroji paskola – 90 000 USD, pradinis įnašas lieka tik 60 000 USD, o tai atlaisvina kapitalą kitiems sandoriams. Kita strategija – finansuoti renovaciją CES paskolomis, siekiant padidinti nuomos kainas ir DSCR būsimui.

Užsienio piliečiams skirtos paskolos atveria duris investuotojams visame pasaulyje. Užsienio pilietis galėtų pasinaudoti CES paskola, kad finansuotų JAV daugiabutį nekilnojamąjį turtą su 1,4 DSCR, remdamasis vien tik nuomos pajamomis. Šis modelis be asmeninių pajamų patvirtinimo supaprastina tarpvalstybinį investavimą, nes skolintojai teikia pirmenybę paskoloms, pagrįstoms nekilnojamojo turto pajamomis, o ne vietinių pajamų įrodymu.

Patyrę investuotojai taip pat gali naudoti CES paskolas refinansavimui grynaisiais pinigais. Pasinaudodami gerai pelningo nuomos nekilnojamojo turto nuosavybe, uždarojo tipo antroji paskola gali finansuoti naujus pirkinius netrikdydami mažų palūkanų pirmųjų hipotekų. Pavyzdžiui, 200 000 USD CES paskola stabilizuoto nekilnojamojo turto įsigijimui galėtų finansuoti antrą nuomą, taip padidinant ne savininko užimtų paskolų portfelius.

Rizika apima didesnes CES paskolų palūkanų normas ir galimą DSCR sumažėjimą dėl laisvų patalpų, todėl investuotojai turėtų orientuotis į rinkas su didelėmis nuomos kainomis. Skolintojai taip pat gali apriboti paskolų sumas (pvz., 500 000 USD) arba CLTV iki 75 %. Vis dėlto, turint omenyje pakankamą lankstumą ir užsienio piliečių prieigą, uždarojo tipo antrosios paskolos, atitinkančios DSCR reikalavimus, yra puikus būdas plėsti veiklą naudojant pinigų srautais pagrįstą skolinimą.