LIBOR, kadaise svarbiausias skaičius finansų rinkose, po 2023 m. birželio mėn. išnyks iš istorijos ir nebebus naudojamas paskolų kainodarai nustatyti.

Nuo 2022 m. daugelio hipotekos kreditorių kintamos palūkanų normos paskolos yra susietos su indeksu – SOFR.

Kaip SOFR veikia kintamąsias paskolų palūkanų normas? Kodėl vietoj LIBOR turėtų būti naudojamas SOFR?

Šiame straipsnyje paaiškinsime, kas tiksliai yra SOFR ir kokie yra pagrindiniai susirūpinimą keliantys klausimai skaičiuojant kintamas palūkanų normas.

 

Kintamos palūkanų normos hipotekos paskolos (ARM)

Atsižvelgiant į dabartines aukštas palūkanų normas, daugelis žmonių renkasi kintamos palūkanų normos paskolas, dar vadinamas ARM (reguliuojamos palūkanų normos hipotekomis).

Terminas „reguliuojama“ reiškia, kad palūkanų norma kinta per paskolos grąžinimo metus: pirmuosius kelerius metus susitariama dėl fiksuotos palūkanų normos, o likusių metų palūkanų norma reguliariai (paprastai kas šešis mėnesius arba metus) koreguojama.

Pavyzdžiui, 5/1 ARM reiškia, kad palūkanų norma yra fiksuota pirmuosius 5 grąžinimo metus ir keičiasi kiekvienais metais vėliau.

Tačiau slankiojo kurso fazės metu palūkanų normos koregavimas taip pat yra ribojamas (viršutinės ribos), pvz., po 5/1 ARM paprastai seka triženklis skaičius 2/1/5.

·Skaičius 2 reiškia pradinę palūkanų koregavimo ribą (pradinė koregavimo riba). Jei pradinė palūkanų norma pirmuosius 5 metus yra 6 %, šeštaisiais metais riba negali viršyti 6 % + 2 % = 8 %.

·1 reiškia kiekvieno palūkanų normos koregavimo, išskyrus pirmąjį, viršutinę ribą (vėlesnių koregavimų viršutinė riba), t. y. ne daugiau kaip 1 % kiekvienam palūkanų normos koregavimui, pradedant 7 metais.

·Skaičius 5 reiškia viršutinę palūkanų normos koregavimo ribą per visą paskolos laikotarpį (viso paskolos termino koregavimo riba), t. y. palūkanų norma 30 metų negali viršyti 6 % + 5 % = 11 %.

Kadangi ARM skaičiavimai yra sudėtingi, skolininkai, kurie nėra susipažinę su ARM, dažnai linkę pakliūti į duobę! Todėl labai svarbu, kad skolininkai suprastų, kaip apskaičiuoti kintamąją palūkanų normą.

 

Kokios yra pagrindinės SOFR sritys, į kurias reikia atkreipti dėmesį skaičiuojant kintamąją palūkanų normą?

5/1 ARM atveju fiksuota palūkanų norma pirmus 5 metus vadinama pradine palūkanų norma, o palūkanų norma, kuri pradedama taikyti nuo 6 metų, yra visiškai indeksuota palūkanų norma, kuri apskaičiuojama pagal indeksą + maržą, kur marža yra fiksuota, o indeksas paprastai yra 30 dienų vidutinė SOFR.

Esant 3 % maržai ir dabartiniam 30 dienų vidutiniam SOFR, kuris yra 4,06 %, šeštųjų metų palūkanų norma būtų 7,06 %.

Kas tiksliai yra šis SOFR indeksas? Pradėkime nuo to, kaip atsiranda kintamos palūkanų normos paskolos.

Septintajame dešimtmetyje Londone, kai infliacija siautėjo, nė vienas bankas nenorėjo teikti ilgalaikių paskolų fiksuotomis palūkanų normomis, nes tuo metu infliacija augo ir buvo didelė palūkanų normų kilimo rizika.

Norėdami išspręsti šią problemą, bankai sukūrė kintamos palūkanų normos paskolas (ARM).

Kiekvieną perskaičiavimo dieną individualūs sindikato nariai sumuoja savo atitinkamas skolinimosi išlaidas kaip atskaitos tašką perskaičiavimo palūkanų normai nustatyti, pakoreguodami taikomą palūkanų normą pagal lėšų kainą.

O šios perskaičiuotos palūkanų normos atskaitos taškas yra LIBOR (Londono tarpbankinė palūkanų norma), apie kurią dažnai girdite – indeksas, į kurį anksčiau buvo ne kartą remiamasi skaičiuojant reguliuojamas palūkanų normas.

Iki 2008 m., finansų krizės metu, kai kurie bankai nenorėjo siūlyti didesnių paskolų palūkanų normų, kad pridengtų savo finansavimo krizę.

Tai atskleidė pagrindinius LIBOR trūkumus: LIBOR buvo plačiai kritikuojamas dėl to, kad neturėjo realaus sandorių pagrindo ir buvo lengvai manipuliuojamas. Nuo to laiko bankų tarpusavio skolinimosi paklausa smarkiai sumažėjo.

Reaguodamas į LIBOR išnykimo riziką, Federalinis rezervų bankas 2014 m. įsteigė Alternatyvių orientacinių palūkanų normų komitetą (ARRC), kad surastų naują orientacinę palūkanų normą, kuri pakeistų LIBOR.

Po trejų metų darbo ARRC 2017 m. birželio mėn. oficialiai pasirinko užtikrintą vienos nakties finansavimo palūkanų normą (SOFR) kaip pakaitinę palūkanų normą.

Kadangi SOFR yra pagrįstas iždo obligacijų užtikrintos repo rinkos vienos nakties palūkanų norma, kredito rizikos beveik nėra; ir jis apskaičiuojamas naudojant sandorio kainą, todėl manipuliuoti sunku; be to, SOFR yra dažniausiai pinigų rinkoje prekiaujama rūšis, kuri geriausiai atspindi palūkanų normų lygį finansavimo rinkoje.

Todėl nuo 2022 m. SOFR bus naudojamas kaip standartas daugumai kintamųjų palūkanų paskolų kainodarai nustatyti.

 

Kokie yra kintamos palūkanų normos hipotekos paskolos privalumai?

Federalinis rezervų bankas šiuo metu vykdo palūkanų normų didinimo ciklą, o 30 metų fiksuotų hipotekos paskolų palūkanų normos yra aukštos.

Tačiau jei infliacija reikšmingai sumažės, Federalinis rezervų bankas pradės palūkanų normos mažinimo ciklą, o hipotekos palūkanų normos grįš į normalų lygį.

Jei ateityje rinkos palūkanų normos sumažės, skolininkai, pasirinkdami kintamos palūkanų normos paskolą, gali veiksmingai sumažinti grąžinimo išlaidas ir pasinaudoti mažesnėmis palūkanų normomis nerefinansuodami paskolos.

Be to, kintamos palūkanų normos paskolos paprastai turi mažesnes palūkanų normas įsipareigojimo laikotarpiu nei kitos fiksuoto termino paskolos ir santykinai mažesnes pradines mėnesines įmokas.

Taigi, dabartinėje situacijoje kintamųjų palūkanų paskola būtų geras pasirinkimas.